板橋區聯上涵翠法拍屋–華江一路522號10樓．江子翠重劃區

聯上涵翠法拍屋

聯上涵翠法拍屋
板橋區華江一路522號10樓
公告: 49.63坪	二拍: 3115萬
點交: 點交	日期: 5/6日
預計三拍: 2804萬

基本資料
建物:39.22坪	地坪:7.94坪
車位:10.41坪	樓高:10/17
主建:21.38坪	結構:RC
附屬:4.15坪	用途:住家
公設:13.69坪	完工:108.12.26
增建:坪	使用:坪

平面圖

價格分析
建坪:39.22坪
車位:10.41坪	價格:250萬
坪價:坪價=(底價-車位)/建坪
一拍:3461萬	82萬/坪
二拍:3115萬	73萬/坪
三拍:2804萬	65萬/坪
四拍:2524萬	58萬/坪
拍賣底價依強制執行法規定 再行拍賣 其酌減數額 不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十以上 以 每拍減價20%計算 但債權人指定底價除外 實際以法院公告為準

筆錄摘要
拍賣原因:行政執行法
使用情形:本件執行標的物由本分署於113年10月4日派員現場查封，依當日查封筆錄記載，建物位於聯上涵翠社區，房屋格局為3房2衛1廳1陽台，在場人即當事人之母親(親屬)表示係自住使用，房屋無增建，未有海砂、輻射、地震、火災受損、非自然死亡等情事，管理費未欠繳，惟本件不動產實際情形，仍請投標人自行查明注意，建物拍定後依現況點交。
注意事項:一.依檢察機關與行政執行機關辦理囑託業務聯繫要點第7點第3項之規定：「偵查中變價，其鑑定費用由檢察機關先行墊付，於拍定後由拍定人支付，歸墊檢察機關。……」準此，拍定人除拍賣價金外，尚需另外繳納本件鑑定費用3,500元，本分署始得核發權利移轉證書 二 本案有限制登記註記

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8. 權利移轉辦理過戶 收到權利移轉證書後，交由公司代書申報契稅並辦理過戶事宜。
9. 申請點交 遞狀申請點交，並拜訪屋主協調相關事宜。
10. 法院履勘 通知員警及鎖匠到場，並再次協調點交事宜。
11. 法院點交 法院點交時，通知員警備妥鎖匠及搬家公司。
12. 空屋點交 空屋點交給買方後，收取另一半的服務費用。
13. 協助復水復電 並協助水電瓦斯更名，完成全程服務。
14. 服務完成
15. 服務費用 服務費用為拍定價的3%。

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聯上涵翠物件評估
實價登錄分析 根據實價登錄，聯上涵翠近期一戶成交總價為1,700萬，建坪17.22坪，車位10.41坪，扣除車位250萬，換算單價約84.2萬/坪。這個數據提供了本案估價的參考基礎。
佔用與現況調查 房屋格局為3房2衛1廳1陽台，在場人即當事人表示係自住使用，建物拍定後依現況點交。占用狀況單純，5年新屋，屋況優美。
市場價值與估價 本案為5年新屋，位於新北市板橋區江子翠北側重劃區DEF區，本案的建坪為39.22坪，車位為10.41坪。根據建坪推算，該物件市場價值約為3,500萬；。與近期交易的標準相比，這個物件第一拍的底價，與市價差異不大，比較沒有投資空間。
競標優勢與建議 此物件謄本有假扣押登記，但是公告並沒有載明，對於買家而言需要小心謹慎。因為有假扣押登記，收到權利移轉證書時，還要通知查封單位撤銷假扣押登記，需要2-6個月時間有時會更久，導致無法貸款，所以最好自備全額現金。綜合上面因素本案建議二拍進場投標，比較具備投資價值與市場競爭力。

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