為什麼土地持分不足是法拍屋的天坑
法拍屋計價的方式跟一般成屋買賣的方式不同 ，一般成屋買賣是以坪計價， 大家習慣總價多少 ，每坪單價多少， 如果土地持分不足， 在產權上是重大瑕疵， 屋主必須說明清楚 ，一般來講不容易在不清楚的狀況下， 買到土地持分不足的房子， 就算不知情買到產權有瑕疵的案子 ，還可以跟屋主求償，但是法拍屋在拍賣時 ，土地跟房屋是分開計價的 ，拍賣公告上載明土地跟房屋面積的底價 ，合計總價多少， 因為公告已經載明土地坪數，就算買到土地持分不足的案子也無法求償 ，因為土地持分比較少 所以總價就會比較低 ，常常第一拍就低於市價很多 ，導致很多搶拍的客人踩坑
案例一
文山區有個5樓雙拼的公寓3樓法拍物件， 在第二拍時，底價800萬元，有人以969萬拍定得標得標後經法拍屋代標同行告知土地持分不足， 後來沒繳尾款重新拍賣， 第二次底價800萬拍賣時又以800.75萬拍出得標人又沒繳尾款， 最後第三次底價800萬拍賣， 最終以底價802.01萬拍出，才結束這個案子，但是以969萬得標的拍定人損失了160萬的押標金，土地持分不足是法拍屋的天坑，這種案子常常有，不得不小心，當時我們公司也有客戶想要投標這個案子，原本土地應該是持分1/10 ，但是公告上的土卻只有持分1/100，第一時間我們想是不是公告打錯了，打電話向債權銀行詢問確認，結果債務人真的只有持分1/100，經我們跟客戶說明放棄標購這個物件。
案例二
中正區有戶大樓，面對新公園，第一拍底價2805萬，每坪63萬已經低於市價無人投標，第二拍底價2244萬，以2701.1萬高於底價457萬拍出，這是一個10層樓蓋的大樓，基地53.24坪，拍賣的建物44.43坪。公告土地持分1/30，1.77坪，從這些數據只能說感覺怪怪的，不知道問題在哪裡，要如何知道土地持分有沒有問題。
直覺法
公寓的案子最好分辨了，5層樓的公寓，基本上每戶都應該持分1/5，上面的例子是5樓雙拼的公寓表示這個基地上蓋了10戶房屋，如果每戶持分相同，那麼每戶都應該持分1/10。簡單講，如果每戶坪數相同，一塊基地上蓋了幾戶房屋，那麼就該持分多少
容積試算法
案例二分區為商四 容積為800% 建物44.43坪 土地持分1.77坪 1.77x800%=14.16坪 等於按照容積率試算 1.77坪的土地只能蓋14.16坪的建物 根本無法蓋出44.43坪的房子 所以可以試算出土地持 分不足 不過容積率實施以前的案子不適用
反推否定法
案例二例子，建物44.3坪，土地持分1/30，用建物44.3除以1/30得知總坪數為1329坪，本棟為10層樓大樓 總坪數1329坪除以10等於132.9坪，反推法得知每層建物有132.9坪，但是基地只有53.24坪，反推法得知建物大於土地，這就表示土地持分有問題，土地只有53.24坪，一層不可能蓋出132.9坪的建物，反推否定法是我們自創的方法，只要是單層建物坪數大於土地，就可以知道土地持分不足，這個方法簡單好用。(轉貼麻煩載明出處)
土地持分比較法
這是最保險的方法，調出拍賣標的物的樓上或樓下土地持分，如果建物坪數相同，土地的持分就應該相同，再比對公告上的持分，就可以知道土地持分對不對。
土地持分不足的影響
一土地持分不足房屋貸款的成數會減少甚至會無法貸款，導致增加後續出售的難度
二需繳納土地租金，至於租金要繳納多少，國有土地的年租金，一般依照土地公告地價的5%，可以用這個當參考是算一下
三不利於土地整合，如果要都更時，因為土地持分不足，分回面積會減少很多，或是要出錢買回不足的持分，導致無法都更
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