到底點不點交
我們在法拍公告常常看到 :租賃關係業經本院執行命令除去，如拍賣程序終結前(即核發權利移轉證書前)無人聲明異議，或聲明異議無理由經駁回確定者，則點交，否則不點交。這樣的公告到底是點交還是不點交，萬一標到以後變成不點交要怎麼辦 。
為什麼法拍屋可以排出租約
民法866條第一項 : 不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。意思就是說不動產所有人設定抵押權後，可以出租給第三人，但是抵押權不受影響，但為了保護抵押權人在民法866條第二項規定 : 抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，也就是如果因為租賃關係不點交，而導致抵押物價值受影響，影響到了抵押權人的權利時，抵押權人可以向法拍聲請排出租約，以利抵押物的拍賣。
排除租約的條件
要看一件法拍屋能不能排除租約， 就要看它到是不是符合排除租約的條件 : 租約成立於抵押權後 ，及查封前。 租約必須是在設定抵押權後，才能排除 ，在設定抵押權之前的租約是無法排出的， 另外在查封後的租約 ，不得對抗查封的效力， 所以也沒必要排出租約。
租約排除甚麼時候確定
租約排除甚麼時候確定，先要了解甚麼是拍賣程序終結， 強制執行法第12條第1項定有明文。又撤銷或更正強制執行之處分或程序，惟在強制執行程序終結前始得為之，故聲明異議雖在強制執行程序終結前，而執行法院或抗告法院為裁判時，強制執行程序已終結者，縱為撤銷或更正原處分或程序之裁定，亦屬無從執行，執行法院或抗告法院自應駁回聲明異議，如執行標的物為不動產者，於執行法院發給不動產權利移轉證書時，拍賣程序即已終結，所以說拍賣程序終結，就可以視為確定租約排除，也就是法院核發權利移轉證書的時候。
租約排除甚麼時候點交
雖然收到權利移轉證書時，拍賣程序終結， 但是法院要排點交 ，還是要等異議駁回確定後 法院才會安排點交， 台北市大安區有一個案子， 債務人異議到最高法院， 等最高法院駁回時， 已經過了半年，所以標購租除點交的案子，要有心理準備 點交的時間會比較長。
債務人聲明異議拖延點交要如何處理
如果碰到債務人或承租人故意拖延點交， 可以提出租金損害賠償，要求債務人或承租人給付租金， 我們會在下一篇討論租金損害賠償的案例。
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