法拍屋暗黑判例–停車位判給原屋主．停車位的房屋稅卻由拍定人繳納

法拍屋暗黑判例

停車位判給原屋主停車位的房屋稅卻由拍定人繳納

吳女士於108年11月在台北地方法院拍賣取得位於光復南路國父紀念館旁的房屋過戶時地下室停車位的房屋稅(地下室無獨立稅籍)隨同主建物移轉到吳女士名下後經訴訟一審吳女士勝訴取得停車位後經原屋主上訴到高院二審逆轉判吳女士敗訴再經吳女士上訴到最高法院駁回確定形成「停車位歸還原屋主，但房屋稅由吳女士負擔」的罕見案例

法拍公告摘要

履勘時經詢問在場管理員，其陳稱債務人侯OO現使用為地下一樓編號24之平面停車位，惟另有第三人具狀陳報上開停車位現為其使用中；抵押權人華O銀行則陳報債務人之停車位為地下一樓編號2、19及24之平面停車位；又經函詢債務人，債務人侯OO陳報於14XX建物起造時，將建物之防空避難室劃分成24格停車格，約定起造人可優先使用該等停車格，現建物之住戶未約定固定使用者，均為住戶共同使用，債務人侯OO現習慣將車停放於地下一樓編號3之停車格；而文O花園公寓大廈管理委員會則陳報債務人侯OO及侯OO現使用編號2、3之停車位，另建物之停車位由建築物起造人16名訂定車位使用權同意書分配固定使用停車位，未定期變動。因建物登記謄本中並無停車位之記載，本註記僅供參考，請應買人自行查明，如有爭議，以實體確定判決為準；又此部份拍定後不進行點交，應買人亦不得以上開車位之有無而為爭執或請求撤銷拍賣，請特別注意。

一審判決摘要

被告係以系爭2、3號停車位非屬本院107年度司執字第1178xx號拍賣抵押物強制執行事件拍賣程序效力及所，且其就系爭2、3號停車位有就被告之母蔡OO處繼承取得之事實上處分權而抗辯渠等係有權占有系爭2、3號停車位云云；惟查，被告就臺北市○○區○○段○○段00地號土地及其上同小段14xx號建物設定擔保債權總額49,200,000元之最高限額抵押權時，已於106年3月14日簽署之「不動產抵押切結書」（見本院卷第294頁），向抵押權人華O商業銀行承諾「未保存登記建物合併供押切結」，堪認上揭擔保債權總額49,200,000元之最高限額抵押權之效力及於被告侯OO、侯OO對系爭地下層之事實上處分權，另本院107年度司執字第1178xx號拍賣抵押物強制執行事件第三次拍賣程序確已將被告對系爭地下層之事實上處分權而得依協議內容繼續固定使用系爭2、3號停車位列入拍賣範圍，均如前述，則被告前揭所為抗辯，顯與事實不符，委無足

採，從而，原告依民法第767條第1項前段之物上請求權，請求被告應將系爭2、3號停車位返還予原告，自屬有據。

二審判決摘要

前開使用執照為65使字13xx號（見不爭執事項㈠），文O大廈係公寓大廈管理條例於84年6月30日施行前已完工並取得使用執照之建物。參酌內政部在85年7月16日所修正公佈建物所有權第一次登記法令補充規定第11點（現已廢止）規定：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同部分，如其屬80年9月18日台內營字第8071337號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第82條規定（85年修正時係第72條）辦理建物所有權第一次登記」（見本院卷㈣第203頁），以及內政部80年9月18日台內營字第8071337號函說明二所表示法律不溯既往原則（見同卷第199頁）。足見公寓大廈管理條例施行前已完工並登記產權之文O大廈，位於地下1層之系爭停車位如係構造上及使用上具獨立性，得為單獨交易之標的；於該條例施行後，並不適用該條列關於共用部分應隨同專有部分移轉之規定

爭議事項

停車位是否列入拍賣範圍

一審法官認為系爭2、3號停車位列入拍賣範圍但二審時債務人以公告中載明:如有爭議，以實體確定判決為準作為抗辯而被法官採納法拍公告中的車位到底有沒在拍賣範圍債務人在拍賣程序終結前沒有提出異議事後反駁車位並沒有在拍賣範圍是否適當

抵押權切結書是否有效

高院判決書:系爭切結書固然由上訴人出具；惟系爭執行事件執行名義為原法院107年度司拍字第289號拍賣抵押物裁定（見不爭執事項㈣），與系爭切結書無涉，系爭停車位既未經抵押權登記，且非系爭抵押權效力所及，已如前述；是以華O銀行於系爭執行事件查封拍賣14OO建號房地，效力不及於系爭停車位

未辦理保存登記的建物因無建號，自然無法設定抵押權。債務人在向銀行貸款時，通常會提供更多擔保品，以爭取貸款額度最大化，例如頂樓增建或一樓地下室。因此，銀行會要求簽署抵押權切結書，承諾所有提供的擔保品皆涵蓋在抵押權範圍內。然而，若未經抵押權登記，則非抵押權效力所及，那麼未辦保存登記的增建物，就無法拍賣，與實務上的見解不同

事實處分權的認定

高院判決書:可知系爭停車位原由上訴人母親蔡OO分管，嗣由上訴人2人與父親侯OO繼承此權利，侯OO於106年12月19日過世後，再由上訴人繼承其權利（見不爭執事項㈧），應認上訴人已取得系爭停車位之事實上處分權。

然而，該停車位的房屋稅籍一直隨主建物一同移轉，無論是透過繼承或買賣，皆須在主建物移轉時申報契稅。在申報契稅時，需勾選移轉案件類型，如買賣、繼承、贈與等。上訴人最初係繼承取得14xx建號及地下室停車位，後經輾轉買賣，最終過戶至上訴人名下。問題在於，上訴人究竟是因繼承取得事實上處分權，還是如契稅申報書所示，係透過買賣取得事實上處分權？此點值得進一步釐清。

無獨立稅籍之停車位是否可以單獨買賣

高院判決書:此由文O大廈地下1層編號18停車位係出售予非文O大廈之區分所有權人，亦有上訴人提出停車位使用名冊可參

然而，該停車位的稅籍始終附屬於主建物，非文O大廈的區分所有權人自然不會擁有該停車位的房屋稅籍。因此，若買賣停車位未申報房屋稅籍移轉，僅屬私權上的買賣行為，是否能約束第三人，甚至作為判決之依據，仍有深入探討的空間

無獨立稅籍之停車位是否適法

高院判決書:文O大廈係公寓大廈管理條例於84年6月30日施行前已完工並取得使用執照之建物。參酌內政部在85年7月16日所修正公佈建物所有權第一次登記法令補充規定第11點（現已廢止）規定：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同部分，如其屬80年9月18日台內營字第8071337號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第82條規定（85年修正時係第72條）辦理建物所有權第一次登記

文O大廈建物完成後部分出售給購買人地下室停車位稅籍亦連同主建物移轉更有部分起造人早將房屋及停車位出售如有無獨立稅籍之地下室仍屬起造人所有那麼繳交幾十年地下室停車位房屋稅籍的區分所有權人權利將無從保障這是否符合立法原意值得進一步探討與釐清

房屋稅籍與事實處分權

房屋稅籍的納稅義務人不一定是事實處分權人，但事實處分權人必然負有繳納房屋稅的義務。

本案中，停車位最終判歸原屋主所有，然而，由於房屋稅籍無法移轉，最終卻由拍定人負擔。此一判決結果顯然有違常理。或許法律觀點有所不同，但不能偏離事實。究竟是法律規範有所疏漏，還是另有其他隱情？此問題值得深入探討與研究。

法條之適用

本案究竟適用公寓大廈管理條例中共用部分應隨同專有部分移轉之規定，還是適用區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同部分，如其屬80年9月18日台內營字第8071337號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第82條規定（85年修正時係第72條）辦理建物所有權第一次登記，地下室停車位(防空避難室)的稅籍隨著主建物移轉，房屋稅由拍定人繳納而事實處分權卻判給原屋主，這樣的判決實難令人信服，說是暗黑判例也不為過

2025年3月24日星期一