分割共有物變價拍賣
隨著時代的變遷，觀念的改變，分割共有物變價拍賣的案子佔有的比例越來越高，共有人或是繼承人，利用分割共有物變價拍賣，作為不動產的出售方式，拍賣的原因有很多種，有的是對於價金無法達成共識，有的是共有人之一不願出售或是失聯，但是我們碰到一個比較特殊的個案，就是共有人之一是美國籍，我們願意以市價購買，但是他認為經過法院拍賣比較公平，不願意私下成交，後來拍出總價12109萬，比我們的出價還高出1000萬，真正彰顯了該房子的價值。
為什麼要分割共有物變價拍賣
依據民法第824條第2項第2款 : 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。就是說共有物分配給共有人有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，一般來說一間房子，在使用上有獨立性，難以切割，所以要做變價拍賣，以價金分配於各共有人。
共有的種類
共有的種類分成公同共有跟分別共有兩種，分別共有比較單純，就是每個人按自己應有的比例持分，公同共有通常有代位繼承的問題，法拍屋看到公同共有要特別小心，要注意是拍賣所有權全部，還是拍賣公同共有的權利，早期延壽街有間法拍屋公告上載明：本件係拍賣公同共有權利，拍到的人在法院現場，經法拍同行告知才知道，不是拍賣所有權，後來沒繳尾款，損失不少錢。
分割共有物變價拍賣注意事項
第一項就是優先購買權，依據民法第824條第7項 : 變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。就是說縱然是你得標，但是要通知優先購買權人，優先購買權人如果行使優先購買權，那麼法院就會退回你的押標金，由優先購買權人優先購買。第二項就是要看是拍賣所有權全部，還是只拍賣公同共有的權利。第三項就是共有人有沒有公示送達的問題，公同共有的案子有很多都是要公示送達，公示送達的意思是共有人不在戶籍地，或是通知不到，就必須登載公報或新聞紙，在國內經二十日發生效力；在國外經六十日發生效力。如果有公示送達的狀況，有時可能會需要到半年的時間，我們曾經標過一件大安區的持分土地，共有人有兩個在美國，經公示送達後，總共花了8個月才收到權利移轉證書，所以共有人有公示送達的狀況，押標金會放在法院一段很長的時間，萬一最後沒有買到，那這段時間縱使你想買別的房子都沒辦法，所以有公示送達的狀況，要買來自住就必須深思，是否值得把資金全押在這裡。
如何破解優先購買權
尋找共有人投標
首先，可以找共有人代為投標。根據《民法》第824條第7項規定，除非買受人為共有人，其他共有人有依相同條件優先承買的權利。因此，若買受人本身是共有人，其他共有人便無優先購買權。通過此方法，得標後雖然需支付額外的過戶費，但能確保順利購買該物件。以市價或高於市價購買
很多人誤以為法拍屋價格都低於市價，但這並不總是如此。尤其在共有物分割拍賣中，共有人並非因欠款而拍賣，大多數共有人會選擇買回資產。因此，如果價格低於市價，共有人買回後轉售可獲利，外人更難競得物件。相對地，以市價或更高價格競拍，可能降低共有人的購回動機。這裡可以從兩個方向評估是否值得以市價或更高價格購買：生活需求考量
如果該物件能提升你的居住品質或增加便利性，例如縮短通勤時間，那麼即使價格略高，也具價值。物件的增值潛力
若該物件具有增值潛力，例如未來可能參與都市更新或轉換為新建案，潛在價值高於市價，則即使以高於市價購入也有空間。
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